建筑容积率怎么算（建筑面积如何换算容积率计算公式）

建筑容积率怎么算，建筑面积如何换算容积率计算公式？

容积率=总建筑面积÷净使用土地面积

容积率怎么算？

容积率=（厂区建筑面积+构筑物面积）/厂区占地面积

容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

扩展资料：

容积率：项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。

容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。值得注意的是，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

建筑面积一般按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）的规定计算；存在以下特殊情况。

1、建筑底层架空作为通道、公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施等公共用途的，架空层层高宜在2.8 米至3.6米之间，其建筑面积不计入容积率。

2、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构（设备管道）转换层，底层车库、杂物间等。当层高在2.2米及以上的按全面积计入容积率，若层高不足2.2米的按1/2面积计入容积率。

3、建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算，当进深超过1.8米的各类阳台，封闭阳台均按全面积计入容积率。

4、半地下室凡顶板标高超出室外地坪标高1.0米以上的建筑部分应计入地上建筑面积计算值；不足1.0米的，不计入容积率。

5、如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。

6、根据有关规定，容积率计算式中建筑总面积不包括地下室、半地下室建筑面积，屋顶建筑面积不超过标准层建筑面积的10%的也不计算。

但在工业上，根据GB50489-2009《化工企业总图运输设计规范》，

容积率=（厂区建筑面积+构筑物面积）/厂区占地面积

当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(各个地区或城市有各自相关规定)。

容积率是什么？

容积率，又俗称建筑面积的密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。

计算公式非常简单，即：

总建筑面积/可建设用地面积。

对开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中的占比；这关乎小区的建筑规划。

在每次土拍前，这块地的容积率就已经被规定死了，即使是开发商也没有能力改变。

不同的建筑形态意味着不同的容积率；别墅的容积率造不了高层，同样，超高层也不能奢求多层的容积率。

下表我们统计了不同物业类型所对应的容积率：

简言之，容积率越低的是别墅，容积率越高的是筒子楼和安置区。

贰

对于购房者来说，容积率直接影响到居住舒适度。

从容积率一词的定义来看，确实越小越好。

在同等土地面积下，总建筑面积越小，就意味着住房面积越小，住户越少。车就越少，小区就越安静，和你分享小区绿化、电梯、公共设施的人就越少。

以容积率只有0.18的独栋别墅佘山东紫园为例；容积率低，在同等面积的土地上，小区总建筑面积也不会很大，建筑密度很低。

在443786平的土地上，小区总建筑面积才114757方。小区建造了86栋独栋别墅，每栋别墅的楼栋间距在百米以上，绿化率更高达70%。

除此之外，不到0.2的容积率也意味着同样的建筑面积之下，土地面积比较大。小区别墅总建筑面积在400平以上，每栋别墅都配备了大面积花园、私人泳池，做到户户临河，家家有景。

叁

容积率与小区舒适度息息相关，但并非是评判舒适度的唯一指标。低容积率，则代表着宽楼间距、高绿化率。

若仅从容积率来评判小区品质，这并不完全正确；接下来我们就以同位于长宁北新泾的世纪之春花园和淞虹公寓。

淞虹公寓为多层住宅，容积率1.7，建成于1998年；但由于建造年代久远，小区内部绿化景观少，且出现了停车难的现象，外立面老旧，户型设计也不合理。

而世纪之春花园容积率为2.0，建造于2003年。小区内部环境优美，绿植种类繁多，且物业维护得当。

即使淞虹公寓在容积率方面占了优势，但其余各项指标都不如世纪之春花园。

所以，判断小区是否宜居不能只看容积率，需要综合考量各项指标，如绿化率、户型、小区内部配置等。

肆

不是所有的购房者都喜欢住在低密度的别墅里。

对于喜欢高层的购房者来说，高层住宅视野开阔，别墅又多位于远郊，出行不便；对于喜欢洋房或别墅社区的人而言，洋房/别墅楼栋间距大，私密性强；高层太压抑。

我们在选房时，容积率这个词，我们不但要看，而且要更实际的了解，清楚自己想要的是什么，比如小区更大的绿地，抑或是更容易的通勤。

DT财经曾统计了上海不同区域住宅小区平均容积率的变化。

从图中，我们可以明显看到，市中心区域住宅容积率普遍超过2.0，黄浦、虹口、静安三个区已超过2.5；长宁、普陀、闸北、徐汇及杨浦在2-2.5之间。

而浦东，与绕市一圈的嘉定、宝山等区，住宅容积率则渐渐降低，松江、青浦、崇明等别墅较多的区域容积率最低。

由此可见，低容积率的楼盘多位于郊区，都比较远，不在主城区，如松江、奉贤、青浦等。

郊区盘不是不能买，一定要注意几下几点：

1.一定要亲自实地去看，去感觉交通距离和周边环境；

2.一定要注意工作区域和活动区域，通勤时间不宜过长，不能横跨整个上海。

建筑密度及容积率怎么算？

容积率=总建筑规模（地上）除以总建设用地面积，一般低密度容积率为0.6，一般高层容积率为2.0以上

建筑密度=建筑基地占地面积除以总建设用地面积，是个百分比，数值小于1

容积率标准是什么？

容积率是由政府规定的。现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为：

1、独立别墅为0.2-0.5

2、联排别墅为0.4-0.7

3、六层以下多层住宅为0.8-1.2

4、十一层小高层住宅为1.5-2.0

5、十八层高层住宅为1.8-2.5

6、十九层以上住宅为2.4-4.5

7、住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。